les abus bancaires

Les abus bancaires sont une véritable plaie.

 

ABUS BANCAIRES ET SCPI …

INTRODUCTION AU PROBLEME DES ABUS DE CONFIANCE, ABUS DE BIENS SOCIAUX, FRAUDES BANCAIRES, DOLS, ESCROQUERIES, ET AUTRES MANOEUVRES FRAUDULEUSES.

 

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I – L’ECLABOUSSEMENT DES BANQUES A PARTIR DE L’AFFAIRE DE LA GARANTIE FONCIERE (1971). POSITION DU PROBLEME.

Le scandale des SCPI commence en 1971 avec les affaires de la Garantie foncière, du Patrimoine foncier, de la holding Agache-Willot. Depuis, il a prospéré. Le débat redevient particulièrement vif en 1991, au moment ou le ministre des finances, Pierre BEREGOVOY décide de s’emparer du problème, et de le traiter, avec fermeté.

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ont été créées dans les années 1960. La législation qui les définit et les règlemente débute en 1966. De nombreux textes se sont accumulés depuis lors.
Le principe en est simple. Une société – banque, assurance … – achète un certain nombre d’immeubles ou de biens immobiliers (appartements, bureaux, locaux commerciaux). Elle les remet en état, au prix de réparations plus ou moins importantes. Ceci étant fait, elle divise la SCPI en « parts » d’immeubles, et les vend à des clients, particuliers ou sociétés, qui deviennent les « porteurs de parts », ou les « associés ». C’est ce qu’on appelle « l’immobilier papier », ou la « pierre papier ». Elle tire un bénéfice de l’opération qu’elle monte : par exemple, si le coût total des immeubles est de 1 000 000 de francs, elle peut réaliser un bénéfice, à son profit, de 100 000 francs (ou euros), soit 10 pour 100, ce qui est raisonnable.

Les immeubles vendus en « parts » sont gérés par cette société, ou par un organisme auquel cette fonction est déléguée. Le « gérant » – ainsi le dénomme-t-on, loue les immeubles ou appartements à des locataires. Il encaisse les loyers. Ceux-ci sont répartis entre les associés, au prorata du nombre de parts qu’ils possèdent. Le gérant tire un bénéfice de son travail de gestionnaire. A l’époque où se situe notre histoire, le rendement moyen servi par les SCPI, en 1991, est de 9 à 15 pour 100, ce qui en fait un placement très attrayant (voir ci après les extraits de pièces de l’époque, en particulier les pièces ci- après, cités dans la bibliographie : Investir dans la pierre à partir de 100 F, Revue Epargner, n°34, octobre 1991, pages 23 et suivantes).

Le produit paraît, à première vue, très intéressant pour les petits investisseurs : ils n’ont pas à acquérir eux mêmes un appartement ou un immeuble ; ils peuvent investir seulement une somme très faible

«  investissez dans la pierre avec seulement 100 francs » (leur dit une publicité alléchante) ; on se charge de gérer pour eux, d’encaisser les loyers pour eux, de virer la somme qui leur revient chaque trimestre sur leur compte bancaire : c’est le paradis sur terre, des anges gardiens veillent sur eux : ils investissent, et passent à la caisse : un miracle !

Mais les choses se gâtent très vite.

Depuis la création des SCPI, jusqu’en 1991, il n’existe aucun contrôle efficace sur le fonctionnement des sociétés qui les gèrent. La COB n’est créée qu ‘en 1968. Le nombre des SCPI à l’époque est déjà relativement élevé, les contrôler est impossible. Le scandale de la Garantie Foncière éclate en 1971 (voir WIKIPEDIA). En 1970, les SCPI sont au nombre de quelques dizaines. En 1991, elles sont plus de 250 sur le marché.

Compte tenu du succès de cette forme de placement, du nombre considérable d’associés, du montant très élevé des sommes collectées par les organismes financiers (11,5 milliards de francs en 1990), des banques et organismes similaires se livrent à des manœuvres et tromperies en tous genres, sans guère de risques pour eux – nous allons voir par quels procédés ci-après -, pour attirer à eux les capitaux des « investisseurs ».

Le journal des finances écrit, en 1991 : « Du fait de l’absence totale de contrôle, les associés n’ont pas conscience du risque encouru : la responsabilité sur la totalité de leur patrimoine » (voir ci-après : Journal des finances, 8 juin 1991, pages 688 et suivantes).
En effet, de véritables catastrophes apparaissent bientôt. La COB, la presse, les médias, le parlement, saisis de très nombreuses réclamations – dès 1971, année où éclate le scandale de la Garantie Foncière -, émanant des « clients » victimes de très nombreux abus de confiance, escroqueries, s’émeuvent. Les publications foisonnent.

Le scandale national est tel – on va jusqu’à parler de nouvelle affaire de Panama, lorsque les escroqueries de la Garantie foncière éclate -, que le ministère se saisit du problème en 1990. En 1991 est votée une loi destinée à tenter de freiner les abus.

Les publications sur les abus bancaires et les tromperies sont extrêmement nombreuses.

En dactylographiant dans la case « Google » les deux mots « abus bancaires », on voit apparaître aussitôt …. 17 millions de résultats ! A ce jour, des dizaines de milliers de personnes ont été trompées par les organismes financiers et les banques. Dans Internet, dans la rubrique « banques, techniques de vente et de tromperie » , on dénombre plus de 1 200 000 résultats.

 

B – UN BILAN ACCABLANT.

Voici ce que déclare un fondateur d’une des nombreuses associations de défense des abus bancaires :

« Il est facile de vendre aux petits épargnants des produits financiers, en leur promettant  des gains mirifiques, puisqu’ils n’ont aucune connaissance de la finance, et que les notices sont rédigées en langage abscons. Certains de ces épargnants ne découvrent la supercherie que 5 ou 10 ans plus tard. Les banques optimisent cette opacité, et améliorent leur rendement, par exemple la BNP avec son multiplacement 2 capitalisation, les clients ne découvriront que leur garantie de capital ne sera effective que dans 25 années. Quant au rendement, là encore il y a beaucoup a dire sur les promesses. En effet, des épargnants ont souscrit dans les années 1990 des placements « garantie à x % » et pourtant ne perçoivent dix années plus tard que la moitié de la promesse …. pourtant la garantie était contractuelle. » (Entretien avec J.J. Defaix, voir Google).

La consultation des journaux de l’époque (1990, 1991, 1992, voir ci-après la bibliographie) permet de dresser le bilan : IL EST ACCABLANT.

Les techniques de ce qu’on dénomme pudiquement « les abus bancaires » – tromperie, mensonges, dols, promesses fallacieuses, escroqueries, abus de biens sociaux … – sont illimitées . S’il est exact qu’il existe quelques banquier
« honnêtes » – en tout cas relativement, les deux termes étant souvent antinomiques – les abus dénoncés par la presse de l’époque témoignent de la gravité du problème.

– Mise au point par les banquiers et organismes financiers de produits complexes, totalement opaques pour les clients privés, voire pour les clients professionnels, qui ne peuvent comprendre en quoi consistent ces produits.

Michel TURIN, journaliste financier, écrit en 1992 : « Certains vendeurs « échafaudent des montages impressionnants, qui empruntent aux mêmes lois de l’architecture que les usines à gaz » (ci- après).
Seuls les gérants connaissent la valeur de leurs immeubles …. et encore ! (Le journal des finances, 8 juin 1991). « Difficile d’observer les qualités d’une société à travers la composition de son parc, écrit pascale Dupont, journaliste financier, en 1991. Pour y parvenir, il faudrait être expert immobilier, ce qui ne saurait d’ailleurs exclure les erreurs d’appréciation, et visiter l’ensemble des locaux pour juger de leur emplacement, leur construction, etc. ». (pièce ci-après).

Le client des SCPI est donc « pigeonnable » à merci : c’est une victime toute désignée, sans espoir de sortir du labyrinthe des procédures, le jour où il s’aperçoit qu’il a été trompé.
– Falsification des comptes.
– Vente des parts de SCPI et autres produits à des prix très supérieurs à leur prix de revient réel, sans aucun pouvoir de contrôle de l’acheteur. Ce mécanisme est analysé dès 1971 par la presse, d’une manière claire. Où passent les économies des épargnants, se demande le Monde du 10 juillet 1971 ? Où sont passées les économies de M. Dupont, lors de la dissolution de HABITAPIERRE, en 2011, alors qu’ayant investi 500 000 F dans des parts d’immeubles en 1988, il aurait dû, ces immeubles ayant été revendus, récupérer une mise indexée sur le marché immobilier, qui a multiplié par 4 à 6 la valeur des biens situés dans le centre des villes ?

On va bientôt le savoir.

– Ventes d’appartements sur plans, sans visite des biens achetés, ni possibilité pour les acheteurs de vérifier leur valeur réelle, ni leurs qualités locatives, ni la conformité des travaux aux règles de l’urbanisme.
– Absence de marché secondaire, faisant de l’acheteur, qui ne réalise pas, lors de l’achat, ni ce qu’est la liquidité de son placement, ni un « marché secondaire », un prisonnier de son investissement. Cela ne lui est jamais expliqué, même si les statuts précisent parfois que les sociétés en cause ne garantissent pas la revente des parts (le manque d’information, sur ce point, constitue une faute grave).

– Vente de biens destinés à la location, mais non louables du fait d’un marché local saturé, de la mauvaise qualité des immeubles, de malfaçons, de la situation géographique de ces biens.
– Absence d’informations sur les risques encourus, l’absence de marché secondaire, les inconvénients des crédits et emprunts souscrits, parfois sans aucune nécessité.
– Multiplication et gonflement des frais de gestion.
– Multiplication des opérations donnant lieu à des commissions.
– Informations mensongères, partielles, fallacieuses.
– Publicité mensongère (ci-après).
– Conseils mensongers sur des opérations non conformes aux intérêts des investisseurs.
– Garanties abusives exigées des acheteurs : hypothèques, nantissements, pour des sommes d’un montant parfois supérieur à la valeur des biens achetés au banquier, quoique celui-ci ait surévalué le prix des parts qu’il a vendu à ses « clients » (Cf : voir plus loin).
– Formatage de « vendeurs » incompétents, sans formation financière ni juridique, « dressés » à convaincre les acheteurs, à « réciter » un chapelet d’arguments en forme de sophismes, non à les conseiller : voir ci-après. Michel TURIN, journaliste financier, écrit en 1992 (voir la pièce ci-après) : « Les vendeurs en défiscalisation en tout genre maîtrisent parfaitement leur argumentaire .. Comment résister à une brillante démonstration chiffrée ? Comment ne pas vous laisser convaincre ? ».
– Promesses fallacieuses concernant la défiscalisation, les rendements, la valorisation du capital.
– Distorsions frauduleuses : certains groupes financiers servent des rendements supérieurs aux rendements réels des immeubles – pendant quelques années, jusqu’à ce que le système s’écroule -, manœuvre trompeuse destinée à attirer la clientèle, sauf à des lendemains qui déchantent, puisque les rendements artificiellement gonflés ne peuvent se maintenir bien longtemps. Des études et des décisions jurisprudentielles établissent que certains groupes – la Garantie Foncière parmi d’autres, en 1971 -, utilisent la technique de « Ponzi », qui fera la fortune de Madoff beaucoup plus tard, puis le conduira en prison, après avoir ruiné ses clients. Ce système est simple : il consiste à servir des rendements très supérieurs à ceux du marché, en se servant des sommes investies par les nouveaux clients grugés (cf. l’article de Damien de Blic, ci dessous, sur la Garantie Foncière).

– Revalorisations des immeubles d’une manière arbitraire, purement fictive, sans réel rapport avec la valeur des immeubles, destinées à donner l’illusion aux acheteurs qu’ils se sont enrichis, alors qu’aucune expertise d’évaluation des immeubles n’est intervenue. Jusqu’en 1991, les SCPI n’étant pas tenues de faire expertiser leur patrimoine, font valoir aux clients naïfs, qui ne demandent qu’à les croire, des valeurs très gonflées de leurs immeubles, sans que les « associés » ait la moindre possibilité de connaître leur valeur réelle. Ils leur disent, par exemple : en 5 ans, grâce à notre gestion, la valeur de nos immeubles a été multipliée par deux ; votre part, achetée à 1000 F l’une, vaut maintenant 2000 F. Les acheteurs naïfs croient ce boniment. Mais … il n’y a aucun moyen de savoir si cela est vrai, et d’ailleurs, il n’y a aucun marché secondaire !
– En cas de contentieux, refus de répondre aux « clients », manœuvres dilatoires en tous genres (voir ci après, le dossier Dupont, spectaculaire).

– Organisation systématique de l’irresponsabilité du gérant, par des procédés divers, tombant sous le coup de la loi pénale : voir ci-après, dans le présent dossier. L’un des procédés les plus graves consistent à établir des « études personnalisées », mais sur du papier blanc, sans date, sans signature, sans en tête de la banque : voir ci-après, dans l’affaire …..

– Résistance féroce aux demandes d’explication des clients grugés : idem (en particulier, Le Parisien, 20 septembre 2005, pièce ci-après).
– Refus d’indemnisation des préjudices, lorsque ceux-ci ont été démontrés : idem.
– Contentieux judiciaires interminables, jusqu’à épuisement des victimes sous l’effet du temps, du coût des procédures, des méthodes d’intimidation, ou de la mort des intéressés : idem.

C – DES ASSOCIATIONS DITES « DE DEFENSE » TRES NOMBREUSES SE CREENT A PARIS ET DANS TOUTE LA FRANCE.

Les fraudes sont si nombreuses, la résistance armée aux réclamations des victimes trompées, l’impossibilité de se défendre efficacement en justice contre des groupes financiers hyper-puissants, que de nombreuse associations se créent : l’ANAF, l’AFUB, l’AACAB, l’ Association nationale des porteurs de valeurs mobilières, les associations des victimes des caisses d’épargne (Avice), SOS petits porteurs, Association limousine des victimes financières de la poste, etc ..

De nouvelles surprises attendent les investisseurs privés qui s’adressent à cette sorte d’organismes construits dans le prolongement des tromperies et escroqueries financières :

– Elles invoquent toutes un but « social ». mais elles ne défendent rien, sauf leur tirelire.
– Elle sont injoignables au téléphone.
– Certaines sont … mythiques : elles trouvent le moyen d’encaisser les cotisations, sans même exister juridiquement.
– Elles répondent très inconstamment aux lettres, sauf pour réclamer des cotisations.
– Elles donnent très peu de conseils, font des promesses, mais s’abstiennent d’agir.
– Elles s’engagent à obtenir des résultats qu’elles n’obtiennent évidemment pas.
– Leurs réponses sont incompétentes, incohérentes et fantaisistes. Elles invoquent des procès qu’elles auraient gagné, notamment contre les banques mises en cause. L’AACAB écrit, notamment, au docteur M., qui lui confie son dossier en 2005, le 8 juillet 2005 : « La banque avec laquelle vous avez traité nous connaît, pour avoir transigé plusieurs dossiers (importants) à l’amiable ».
– Les clients-pigeons sont conduits, dans certains cas, trompés par ces associations, à intenter des procès à leurs dirigeants. L’une de ces « affaires » fait grand bruit : l’AACAB, sise à Quimper-Corentin, en Bretagne, après avoir acquis une réputation nationale, après avoir trompé des particuliers et des entreprises locales et nationales, utilise les fonds récoltés par ses clients pour investir …. en Chine. On parle du « MADOF breton ». Cet homme est, lui aussi, comme les banques, au service de l’humanité souffrante. L’ordre des avocats de Quimper, le commissariat, le procureur sont saisis de plaintes multiples. Le Madof breton est mis en prison. Le docteur M. intervient directement dans cette affaire. https://www.google.fr/#q=madoff+breton&safe=off

Lire un très court résumé des procédés utilisés par les associations dites « de défense » : dans la case Google, taper : Entretien avec J.J. DEFAIX, et surtout les messages : tout y est. Et aussi : affaire DEFAIX, les épargnants se regroupent.

D – LA SAISINE DE LA COB, DES DEPUTES, DES SENATEURS, DU MINISTRE DES FINANCES PIERRE BEREGOVOY PAR LES VICTIMES ET LEURS ASSOCIATIONS.

L’assemblée nationale et le Sénat, saisis depuis longtemps du scandale des abus bancaires, par les électeurs, n’ont cessé de se préoccuper de ces problèmes, plus actuels que jamais. (En 2014, le dossier des SCPI est géré par la Commission des finances de l’Assemblée nationale, qui possède un exemplaire du présent rapport : Mail :

gcarrez@assemblee-nationale.fr).

Pierre BEREGOVOY, ministre des finances en 1991, s’empare du problème, en chantier depuis plusieurs années, et décide d’agir, avec le concours de la COB. Il propose une révision drastique de la loi du 31 décembre 1970, qui régit les SCPI, afin de tenter de maîtriser les innombrables dols, escroqueries, abus en tous genres qui pullulent. Au 16ème forum Bourdais de l’immobilier, il fait une intervention très ferme, et « lance une mise en garde sévère à l’encontre des gérants peu transparents » (La tribune de l’expansion, 20 mars 1991 ; Les Echos, 20 mars 1991; La vie française, 26 octobre 1991, voir les pièces jointes ….).

Le ministre, appuyé par les constats de la COB, fait un constat accablant : des abus de toutes sortes ont été commis par les banques et les organismes financiers. Les épargnants sont sans défense devant ces organismes puissants, riches, peu enclins à reconnaître leurs torts, mais au contraire à résister de toutes leurs forces aux demandes de leurs clients mécontents.

Les principaux « abus », dols, escroqueries, tromperies qu’il dénonce sont les suivants :

. les produits mis sur le marché sont très opaques, les épargnants sont dans l’incapacité de rien contrôler des produits qui leur sont vendus.
. Les prix de l’immobilier s’emballent, non par l’effet des nécessités du marché, mais par l’effet de la spéculation.

. Les épargnants n’ont pas de « garanties quant à la solidité financière des gestionnaires ».

. le marché secondaire est inorganisé, et fonctionne sans aucun contrôle. Il affirme : « le marché secondaire des parts est très opaque » … « la vente des parts repose, en l’absence de valorisation objective, sur des arrangements ponctuels, à la discrétion des gestionnaires ».
. les rendements servis par les sociétés sont souvent très supérieurs aux loyers réels, ce qui traduit une anomalie manifeste et suspecte.

. le point le plus important : le prix des parts livrées au public est purement arbitraire, sans aucun rapport avec leur valeur réelle, rapportée au prix des immeubles gérés par les SCPI, ce qui expose, à terme , à une décote d’autant plus importante que le prix des parts a été « gonflé » au départ par le gérant, pour se procurer un revenu illicite, sur le dos des clients qui lui ont fait confiance. On convainct les clients qu’ils achètent de l’or, voire des « pépites » (sic) : ils achètent parfois du vent. « La valeur des parts (des SCPI) ne réflète pas le prix des immeubles » écrit la Tribune de l’expansion, le 20 mars 1991…

On explique, car la mécanique est simple : si, par exemple, le gérant a acheté un immeuble un million de francs, mais qu’il l’a, scindé en parts de papier, revendu 3 ou 4 millions de francs à des épargnants, réalisant un bénéfice exorbitant de 2 à 3 millions, ce même immeuble, lorsqu’on le revend à sa valeur réelle – 1 million, puisque c’est ce qu’il vaut -, les épargnants, qui se partagent cette somme, sont floués, et perdent les deux tiers ou les trois quarts de leur investissement.

. s’agissant du rendement, si, dans la durée, il se maintient à un taux faible ou très faible, c’est la preuve indiscutable que les immeubles, ne produisant que les loyers correspondant à leur valeur locative réelle, ont une valeur beaucoup plus faible que celle que le banquier avait annoncé au départ.
. Les sociétés de gestion ne font aucune expertise de leur patrimoine, si ce n’est en « interne », de telle sorte que les « associés » sont dans la totale impossibilité de vérifier ce qu’ils achètent . L’arbitraire le plus complet règne dans la fixation du prix de vente des parts et de leur revente.

Soulignons un point important : le dossier du docteur M. ayant attiré l’attention du ministère, M. M. participe à des séances de travail au ministère des finances, en 1991 et en 1992. Il peut ainsi apporter son concours au démembrement de la mécanique mise au point par les banques pour abuser leurs clients : il a joué un rôle actif dans ce dossier, qu’il connaît particulièrement bien.

Le ministre propose, en conséquence, des réformes drastiques :

. La loi du 31 décembre 1970 doit être entièrement revue, dans le souci d’assurer « une meilleure protection de l’épargne » et « de rendre le fonctionnement du marché plus transparent ».
. Les épargnants doivent obtenir des garanties quant à la solidité financière des gestionnaires, et quant à la rigueur d’une gestion « qui doit être conduite dans leur intérêt exclusif »
. Les sociétés de gestion doivent être « agréées et surveillées par la COB » (le terme de surveillance est souvent prononcé, car c’est bien de cela qu’il s’agit).
. Pour empêcher ou limiter les manipulations grossières sur les prix et les valeurs trafiquées des patrimoines des SCPI, le ministre exige que le patrimoine immobilier des SCPI fasse « l’objet d’une évaluation extérieure périodique, par un expert indépendant, comme c’est le cas depuis l’an dernier pour les compagnies d’assurance. La valeur de ce patrimoine doit être publiée tous les ans, communiquée aux souscripteurs lors de l’acquisition des parts et servir de base à la détermination des prix de revente ». Le prix de vente des parts doit être déterminé, non sur les chiffres arbitrairement fixé par le gérant, mais sur la valeur du patrimoine reconstitué.
. Le marché secondaire doit être sévèrement contrôlé et régulé. On ne peut plus laisser les « gérants » fixer arbitrairement la valeur « conseillée » de revente de ces parts, alors que personne ne veut les acheter.

Ces propositions ne sont pas des réformes, mais une révolution.

L’APPORT CONSIDERABLE DES DEBATS DE 1991-1992.

A l’occasion de son conflit avec la société WORMS FINANCE, en 1991-1992, le dossier M. a été communiqué, de différents côtés, au ministère des finances, à la COB, à l’ASPIM. Cette saisine a été largement commentée par la presse.

Les débats de 1990, 1991, 1992 mettent en évidence :

1 – Les très nombreux mécanismes d’abus bancaires et de tromperies de toutes natures, le manque de transparence, le manque d’information, l’impossibilité pour les épargnants d’avoir accès à des informations fiables.

2 – Le caractère fallacieux des promesses faites aux épargnants.

3 – S’agissant des rendements promis, les mensonges nombreux, pour ne pas dire constants, ainsi que les distorsions considérables entre les rendements servis et les rendements réels des immeubles, dans le but d’attirer les investisseurs.

3 – S’agissant du prix de vente des parts de SCPI aux associés, le gonflement considérable de ces prix par rapport à la valeur réelle des immeubles gérés par les SCPI, dans le but de permettre aux gérants de s’enrichir aux dépens de leurs clients.

Tous ces travaux sont aujourd’hui précieux, pour comprendre ce qui s’est passé dans le dossier M. contre W. , qui, on va le voir, est UNE COLLECTION EXEMPLAIRE, cumulative, des tromperies énoncées ci-dessus, qui posent le problème d’une action pénale.

Notes complémentaires.

Le marché immobilier de la pierre-papier compte aujourd’hui plus de 600.000 porteurs de parts et 160 SCPI, qui représentent au total une capitalisation de près de 25 milliards d’euros (contre 11,5 milliards en 1991).

Fait important, que nous allons retrouver plus loin, la presse expose, en 1990 et en 1991, les critères pour évaluer, après coup, si les valeurs des parts ont été surévaluées, et de quel multiple :

(1) Valeur des parts à l’achat, valeur des parts à la dissolution de la société, compte tenu de l’évolution du marché immobilier : Montant du capital investi lors de l’achat, montant du capital récupéré lors de la revente du patrimoine.

Si le banquier a été « honnête », la valeur des parts « suit » à peu de choses près, l’évolution du marché : une part vendue à son prix réel par le banquier à ses clients, évolue comme le marché immobilier, à peu de choses près. Par exemple, si le prix de la part a été fixé – « honnêtement » -, à 1000 francs, et si, au bout de quelques années, le marché immobilier a multiplié la valeur des immeubles par deux, l’investisseur a doublé la valeur des parts qu’il a achetées : s’il les revend, ou si la société est dissoute, c’est approximativement 2000 F qu’il perçoit pour chacune de ses parts. Si le marché a multiplié la valeur des immeubles par quatre, le porteur de parts doit nécessairement récupérer une somme approximative de 4000 F pour chacune de ses parts. Si, au contraire, le prix de chaque part diminue, alors que le marché immobilier est haussier, c’est que le gérant a surévalué les parts qu’il a vendues aux investisseurs lors de la constitution de la société, ou plus tard. Si, par exemple, une part a été vendue 1000 F par le banquier à son client-pigeon, et que, vingt ans plus tard, alors que le « marché » a multiplié par 4 la valeur du mètre carré, et que le prix des parts reste égal à 1000 euros, c’est que le banquier, au départ a multiplié le prix réel par quatre, et qu’il a accaparé pour lui la différence, soit 3000 F.

Cette hypothèse est celle d’une escroquerie.

(2) Rendement comparatif, dans la durée, avec les autres SCPI.

Le rendement étant calculé sur les loyers perçus par la SCPI, plus le rendement dans la durée reste faible, plus la part a été vendue à un prix surévalué par le banquier. Ainsi, si le rendement moyen des SCPI que l’on trouve sur le marché est de 10 pour cent, et que la SCPI en cause a servi, dans la durée, un rendement moyen de 2 pour 100, on peut estimer, grosso-modo, que le prix des parts a été surévalué de 4 ou de 5.

Sur ces points : Epargner, N° 34, octobre 1991, pages 24 et 25.

(3) Prix de reconstitution de la société, à partir de la valeur de chaque immeuble, et des travaux réels de rénovation.
Soit une SCPI La Foncière Bretonne. Elle possède quatre immeubles à Paris, Nantes, Lyon, Lille. Pour simplifier la démonstration, elle a acquis ces quatre immeubles au même prix de 1 million chacun. La valeur de ces immeubles est 4 millions de francs.

(Il sera reparlé de ceci plus loin).

CONCLUSIONS.

Quiconque aura fait confiance à une banque ou à un organisme financier dans l’achat de parts de SCPI, doit s’attendre à tout, y compris à l’invraisemblable. La disroportion des forces et des procédés est telle qu’il lui faudra s ‘accrocher au bastingage pour gagner. Toute la justice actuelle est à cette image.

BIBLIOGRAPHIE.

Tous les faits ci-dessus sont dénoncés d’une manière claire et explicite, par la presse en 1990, en 1991, 1992, jusqu’à aujourd’hui. On trouve dans Internet des centaines – voire des milliers – de références.

La jurisprudence est pléthorique.

Voir, en particulier :
– 1991, La Tribune de l’expansion, 20 mars 1991 (pièce n°1).
– 1991 ; Revue Epargner, Investir dans la pierre à partir de 100 F, n° 34, octobre 1991, pages 23, pièce n° 2).

– 1991. Le journal des finances, 8 juin 1991, Dossier SCPI, questions indiscrètes, pages 688 et suivantes, pièce n° 3.
– 1991. La Vie Française, 26 octobre 1991 ; pièce n° 4.
– Les Echos, n° 15852, du 20 mars 199 page 12, Bérégovoy lance la réforme sur les SCPI, page 12, piièce n° 5. – 1991, Tribune de l’expansion, 20 mars 1991, pièce n° 6.

– 1991. Investir, 16 novembre 1991, Associations de défense ; opiniatreté pour obtenir indemnisation ..pièce n° 7. – 1992 : Michel TURIN, Chronique du consommateur, Déficalisez, défiscalisez … , pièce n° 8.
– 1992, Le Monde, 14 avril 1992, page 32, Les anges gardiens de la sécurité, pièce n° 9.
– 1993, Investir, 22 11 1993 : Démarchage : mieux vaut y regarder à deux fois : l’affaire Mélennec contre Worms exposée en détail par la presse : défaut d’information, promesses trompeuses, absence de défiscalisation, vendeur « peu scrupuleux et incompétent » ; refus obstiné de réparer le préjudice (18 mois de démarches, parcours du combattant, course d’obstacle, etc). Pièce n° 10.

………….. ………………….

– 2004, Le Monde, 25 10 2004 : Assurance-vie : condamnation de Axa et Fortis à restituer à trois de leurs clients les sommes investies sur certains contrats (187 000 euros et 114 000 euros. Cour d’appel de … Manquement au devoir d’information ; pièce n° 11.

– 2004, Le Monde Argent, 3 octobre 2004 : Défaut de transparence.

– 2005. Le Parisien, 20 septembre 2005, pages 4 ; pièce n° 12.
– 2005, Challenges, 17 février 2005, n° 241, page 91 : avertissement contre les biens surpayés ; méthode pour savoir si le bien est surpayé. Visibilité quasi nulle pendant les dix premières années des FCPI. Pièce n° 13.
– 2005, Le Monde 15 5 2005, Annie Kahn, Des épargnants mal conseillés indemisés ; pièce n° 14.

– 2007 (?). Litiges bancaires, conseils et placements hasardeux, Le Monde, Michaëla BOBASH : commercial peu scrupuleux, conseil d’un investissement peu rentable, et de sacrifier un PEL à fort taux. Résistance abusive de la banque. Pièce n° 15.

……….. …………

– 2014 : Challenges, 23 janvier 2014, page 97, Des résidences mieux surveillées ; pièce n° 16 : manoeure récurrente : rendements alléchants ; baisse des loyers de 20 à 50 pour cent, etc.

Articles.

Le nombre de publications de toutes natures sur les « abus » bancaires est illimité. Celle signalée ici, consacrée au scandale de la Garantie foncière est particulièrement éclairant, car elle expose en détail toute la mécanique des
« dysfonctionnements » des SCPI, et comment les investisseurs sont trompés :

BLIC Damien (Université Paris I), La Garantie foncière, un scandale comme on n’en fait plus article publié sur la toile).